5 trends die de vastgoedmarkt in 2025 in balans moeten brengen

Dit artikel verscheen eerder op FD.nl

Dalende rentes, meer transacties en een open dialoog tussen de overheid en marktpartijen. Na een aantal roerige jaren lijkt het erop dat de commerciële vastgoedmarkt in 2025 een nieuwe balans gaat vinden. Samen met vier experts bespreken we de trends en ontwikkelingen voor het komende jaar.

1. Dalende rente

Een van de belangrijkste veranderingen die van invloed is op de vastgoedmarkt in 2025 is de dalende rente. De Europese Centrale Bank heeft de rente het afgelopen jaar steeds iets verlaagd tot 3,25 procent in oktober. Dat kon omdat de inflatie in Europa daalde. Na een korte stijging zet de dalende trend naar verwachting verder door. In 2025 zou de inflatie weer rond het gebruikelijke niveau van twee procent moeten zitten.
Ook Bas Rutten, Head of Commercial Real Estate bij ABN AMRO, ziet dat de inflatie redelijk onder controle is. ‘Daardoor dalen de financieringskosten ook in Nederland en dat is positief voor de financierbaarheid van commercieel vastgoed’, zegt hij.  ‘Lagere rentes op de financieringen helpen om de markt, die vorig jaar nog behoorlijk afgekoeld was, weer in beweging te krijgen.’

2. Meer transacties

Dat vertaalt zich volgens Rutten ook in een stijging van het aantal transacties. ‘Men is nog steeds voorzichtig, maar we zien op alle vlakken meer beweging.’ Ook het halfjaarlijkse rapport van vastgoedadviseur CBRE onderschrijft dat er een opleving is in de investeringsactiviteit onder vastgoedbeleggers in Nederland. ‘Vergeleken met het historische dieptepunt in de eerste helft van 2023 – waarin slechts €3,2 miljard werd geïnvesteerd – liet de eerste helft van 2024 een serieuze groei zien van 44 procent met een volume van €4,6 miljard’, aldus het rapport. Verkopers en kopers hebben consensus bereikt over de prijsstelling en met de dalende rentes zet deze positieve trend waarschijnlijk door.

"Men is nog steeds voorzichtig, maar we zien op alle vlakken meer beweging" - Bas Rutten, Head of Commercial Real Estate bij ABN AMRO

3. Verschuivingen per segment

In die transacties vindt naar verwachting ook in 2025 een aantal interessante verschuivingen plaats. We zetten ze per segment uiteen.

Residentieel vastgoed
Vrijwel alle experts zien dat particuliere vastgoedbeleggers vaker kiezen voor nieuwbouw. ‘Mijn klanten kopen liever een complex dat top of the bill is qua duurzaamheid, dan een bestaand pand met een energielabel E’, aldus vastgoedbeleggings- en financieringsexpert Jacqueline van der Stelt. ‘Zo hoeven ze zelf geen verduurzamingstraject te starten, zitten ze meteen in de vrije sector en vermijden ze 10,4 procent overdrachtsbelasting, omdat ze vrij op naam kopen.’
Ook zijn er volgens Dirk Jan van der Hoeden, Commercieel Directeur van Mogelijk, steeds meer vastgoedbeleggers die zich op residentieel vastgoed in het buitenland richten. Bijvoorbeeld in Frankrijk of Italië. ‘Daar krijgen ze te maken met lokale belastingregels, die gunstiger zijn dan in Nederland. Dat maakt het rendement een stuk interessanter.’

Kantoren
Rutten ziet daarnaast ook interessante ontwikkelingen in de kantorenmarkt. Sinds het hybride werken zijn intrede heeft gemaakt, is de vraag naar kantoorpanden gedaald. Toch ziet hij een stijgende vraag naar zogenaamde Paris proof-kantoren. ‘Die voldoen aan de hoogste normering op het gebied van duurzaamheid, op A-locaties zoals binnensteden en in de buurt van stations.’ Van der Hoeden voegt daaraan toe dat kantoorpanden met lagere energielabels of minder gunstige locaties worden opgekocht en omgebouwd tot appartementencomplexen. ‘Die trend zet ook in 2025 zeker door. Al denk ik wel dat de makkelijkste projecten inmiddels zijn vergeven en we een nieuwe fase ingaan met uitdagendere transformaties.’

Logistiek
Verder zien de experts verschuivingen in het logistieke vastgoed. ‘Zo is er steeds meer vraag naar kleine commerciële units op bedrijventerreinen met bijvoorbeeld twee verdiepingen en een roldeur op de begane grond. Voor kleine ondernemers, zoals bijvoorbeeld een loodgieter die opslag nodig heeft voor materiaal, en boven kantoor houdt’, aldus Van der Hoeden. Voor wat betreft de grote logistieke hallen en distributiecentra blijft er ook in 2025 weer een grote rol weggelegd. ‘Daar zien wij onverminderd veel vraag in’, zegt Rutten. ‘Eerst ontstond die vraag vooral vanuit webshops. Nu zien we steeds meer vraag vanuit de new energy-markt voor de opslag van onderdelen voor windmolens, solarparken en datawarehousing.’

"Er is steeds meer vraag naar kleine commerciële units op bedrijventerreinen" - Dirk Jan van der Hoeden, Commercieel Directeur Mogelijk

Retail
In de retail is volgens Rutten ‘de bodem bereikt’. ‘Lange tijd werd gedacht dat de winkelstraten zouden verdwijnen, maar we denken nu dat er een evenwicht is bereikt tussen online en offline shoppen. Hoge kwaliteit retailers blijven overeind – sommigen breiden zelfs uit – en consumenten zien winkelen nog steeds als een leuke activiteit. Daarmee blijven winkelpanden op toplocaties in trek.’

Hotels
Tot slot neemt ook de vraag naar hotels toe. Volgens Van der Hoeden komt dat door de herstellende toeristenstroom én door een verschuiving van het toerisme naar het noorden van Europa. ‘Wij Nederlanders gaan steeds vaker op vakantie naar Scandinavië, maar Fransen en Spanjaarden komen juist vaker naar ons. Ik verwacht daarom dat hoogwaardig vastgoed in de toeristische sector ook in de toekomst verder in waarde kan toenemen.’

4. Nieuwe stimulansen

Hoogleraar Housing & Household Finance bij Maastricht University, Dirk Brounen, voorspelt dat 2025 het jaar zal worden waarin de vastgoedmarkt een nieuwe balans vindt. ‘Nu de rente daalt en de inflatie kalmeert, is het tijd om de economie weer een stimulans te geven en op zoek te gaan naar een nieuw evenwicht. Ik denk dat de overheid daarin ook moet toegeven dat ze met het versoberen van het beleid iets te ver zijn gegaan.’ Hij vervolgt: ‘Als ze weer een ontspannen woningmarkt willen hebben – daar zitten we op dit moment vrij ver van af – dan hebben we meer aanbod nodig. Zowel koop als huur. En niet alleen vanuit de pensioenfondsen en woningcorporaties, maar ook van de kleine beleggers, zoals particuliere vastgoedinvesteerders. Door de nieuwe wet- en regelgeving trekken juist zij zich op dit moment terug uit de markt.’

"Nu de rente daalt en de inflatie kalmeert, is het tijd om de economie weer een stimulans te geven" - Dirk Brounen, Hoogleraar Housing and Household Finance bij Maastricht University

De oprichting van het Structureel Overleg Investeringsklimaat noemt Brounen al een stap in de goede richting. ‘Dit is een nieuw initiatief waarbij vertegenwoordigers van de betrokken ministeries en de markt ieder kwartaal met elkaar in gesprek gaan. Deze partijen hebben tien jaar lang niet met elkaar gesproken, dus ik ben blij dat ze dat nu wel doen en hoop dat het uiteindelijk leidt tot nieuwe afspraken en betere ideeën.’

5. Veranderende regelgeving

Toch is er niet alleen maar positief nieuws. Vastgoedexpert Van der Stelt wijst bijvoorbeeld op de veranderingen in de ‘earningstrippingmaatregel’. Daarmee wordt de aftrekbaarheid van de rentelasten van de fiscale winst beperkt tot twintig procent van de fiscaal gecorrigeerde winst. Eerder gold hiervoor een mkb-drempel van één miljoen euro, maar die komt per 1 januari mogelijk te vervallen.

"Als je als vastgoedbelegger nog maar beperkt je rentelasten van je winst mag aftrekken, wordt geld indirect duurder" - Jacqueline van der Stelt, Vastgoedbeleggings- en financieringsexpert

‘Dat betekent dat je als vastgoedbelegger nog maar beperkt je rentelasten van je winst mag aftrekken. Geld wordt daardoor indirect duurder’, verduidelijkt Van der Stelt. ‘Dat vind ik onbegrijpelijk en niet te rijmen met de ambitie om ruim 900.000 woningen bij te bouwen. Om dat te realiseren heb je heel veel geld nodig: zowel eigen vermogen als vreemd vermogen.’ Om die reden wordt deze regel de komende weken in Den Haag ook heroverwogen.

Rustiger vaarwater
De experts zijn het erover eens dat 2025 het jaar zal worden waarin het meeste stof boven de vastgoedmarkt is neergedaald. ‘De onzekerheid die jarenlang voelbaar was in de markt door onder meer de stijgende inflatie, hoge rentes en vele discussies over nieuwe wetten, zoals de wet betaalbare huur, zijn voorbij’, concludeert Brounen. ‘De markt is gekalmeerd en het is nu tijd om de economie weer een stimulans te geven. Daarom denk ik ook dat 2025 een beter jaar wordt voor vastgoed dan 2024.’

Investeren bij Mogelijk?

Wilt u meer weten over investeren in zakelijke hypotheken bij Mogelijk? U bent van harte welkom op een van onze kennissessies. Natuurlijk kunt u ook een afspraak met ons maken. Wij staan u graag te woord.