6 verschillen tussen de Belgische en Nederlandse vastgoedmarkt

Dit artikel verscheen eerder op fd.nl.

De Belgische vastgoedmarkt bevindt zich op eenzelfde punt als de Nederlandse markt vijf jaar geleden. Een interessant moment voor beleggers om in te stappen. Maar hoewel er veel gelijkenissen zijn, is er ook een aantal belangrijke verschillen tussen de twee landen. Kevin Bovyn, Regiomanager België bij Mogelijk, zet de belangrijkste op een rij.

Stabielere prijsontwikkeling

Waar de Nederlandse markt zeer volatiel is gebleken – met bijvoorbeeld de economische crisis in 2008 en de extreme groei van de voorbije jaren – laat de Belgische vastgoedmarkt een meer stabiele prijsontwikkeling zien. Historisch gezien groeit de markt gestaag, zonder gekke sprongen te maken. Dat betekent ook dat het een waardevaste investering kan zijn voor beleggers. Deze stabiliteit in de markt is onder meer te danken aan de conservatieve kredietverstrekking in België. Hypotheken worden standaard uitgegeven met verplichte kapitaalaflossing. In tegenstelling tot Nederland, waar hypotheken die deels aflossingsvrij gebruikelijk zijn. In tijden van crisis lopen banken in Nederland daardoor een groter risico om bij gedwongen verkoop kapitaal te verliezen.

Terugtrekkende beweging banken

Traditioneel gezien werden hypotheken in België vrij vlot en langdurig door banken verstrekt. Maar er vindt momenteel een ‘shift’ plaats die vergelijkbaar is met die in de Nederlandse financieringsmarkt zeven jaar geleden. Onder invloed van de aangescherpte Europese regelgeving zijn banken steeds minder geïnteresseerd in de kleinere en kortlopende vastgoedfinancieringen. Daarnaast zijn ze in de loop der jaren om een steeds grotere eigen inbreng van de kredietnemers gaan vragen. Dat maakt het dus ook steeds moeilijker voor de Belgen om zakelijk onroerend goed aan te kopen.

Lagere rentelasten

Ondertussen is geld lenen in België over het algemeen nog altijd een stuk goedkoper dan in Nederland. Hypotheken voor lange termijn vastgoed worden in België al verstrekt tegen een rente vanaf 2,85 procent. Ook voor solvabele bedrijven zijn dat soort bedragen geen uitzondering. Dat maakt het op het eerste gezicht lastig voor beleggers om te concurreren met de bank. Toch is er ook in de financieringsmarkt veel potentie. De vraag naar non-bancaire financieringen onder met name ondernemers neemt namelijk toe. Op het moment dat de bank niet bereid is een hypotheek te verstrekken, zijn ondernemers bereid hogere rentelasten te betalen. Daarbij valt voor investeerders - afhankelijk van het onderpand en de eigen inbreng - te denken aan rendementen van zeven procent of meer.

Minder overheidsinmenging

In België zijn er geen fiscale statuten voor professionele verhuurders en er wordt vanuit de overheid niet gestuurd op maximumprijzen in de huursector. Gezien de privéhuur tijdens de regeringsonderhandelingen geen onderwerp is van gesprek, lijkt daar voorlopig ook geen verandering in te komen. Dat heeft als gevolg dat verhuurders in België een stuk flexibeler zijn dan in Nederland. Wie vastgoed aankoopt voor de verhuur heeft daar in de vrije markt nog ruimte om de eigen huurprijs te bepalen en die elk jaar te indexeren. In België heerst er daardoor ook veel meer rust, in tegenstelling tot Nederland waar de afgelopen jaren veel onzekerheid boven de markt hing.

Duurder en trager notariaat

Nog een verschil tussen de Nederlandse en Belgische vastgoedmarkt is het notariaat. Waar het kadaster met alle gegevens over de eigenaren van panden in Nederland voor iedereen toegankelijk is, is dat in België niet zo. Het opzoeken van dergelijke gegevens is een ambtelijke taak van het notariaat; een zeer verouderd apparaat dat nog weinig is gedigitaliseerd. Het proces is bureaucratischer en daardoor duurt het in België ook langer om een akte te laten passeren bij de notaris. Afhankelijk van de drukte kan dit proces wel twee maanden in beslag nemen. Omdat het zo arbeidsintensief is, kost het bovendien meer geld. Over het algemeen kun je in Vlaanderen rekenen op zo’n vijf procent en in Wallonië zelfs vijftien procent bovenop de aankoopwaarde.

Hypothecair mandaat

Een belangrijk onderdeel van de notariskosten zijn de registratiekosten die aan de overheid betaald moeten worden. In totaal gaat het daarbij om één en 0,3 procent op het door de hypotheek gewaarborgde bedrag. Om die hoge kosten te vermijden, kiezen veel Belgen ervoor om een hypothecair mandaat te gebruiken, in plaats van een volledige hypothecaire inschrijving. Dit mandaat is een overeenkomst tussen de kredietnemer en de bank, waarbij de kredietnemer de bank machtigt om in de toekomst, indien nodig, een hypotheek te registreren op zijn of haar eigendom. Omdat dit in eerste instantie niet gebeurt, hoeven ze ook de hoge kosten voor de hypotheekinschrijving nog niet te betalen.

Zakelijke vastgoedfinancieringen in België

Op zoek naar een aantrekkelijk rendement? Bij Mogelijk kunt u nu ook in België in zakelijke hypotheken investeren met een aantal stevige zekerheden. We financieren in de basis tot zeventig procent van de waarde van het object, vragen een persoonlijke borgstelling en bieden zekerheid met het recht van eerste hypotheek. Ook zorgen we voor een secundaire opstalverzekering om eventueel waardeverlies aan het pand door schade te dekken. Dat doen we naast Nederland en België ook op Bonaire en Curaçao. Met de ECSPR-vergunning van de AFM beschikt Mogelijk over de juiste papieren om in alle EU-lidstaten vastgoed te financieren. Meer weten? Ga naar mogelijk.nl.