'Begrijpelijk dat een bank zakelijk vastgoed niet financiert'

Pablo de Loor, partner Mogelijk Vastgoedfinancieringen

Regelmatig krijgen we bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen de vraag waarom ondernemers via óns hun vastgoed financieren en niét via de bank. Daar is de rente toch lager en de bank is daar immers voor, is dan vaak de gedachte. Zo was het inderdaad altijd, maar na de bankencrisis is er veel veranderd.

Niet rendabel

Tegenwoordig gelden aangescherpte en strengere eisen aan de hoogte en kwaliteit van het kapitaal van banken. Dit is Europees wettelijk zo afgesproken onder de noemer ‘Basel-3’. Sinds de crisis, die ook nagenoeg iedere bank in Nederland trof, is deze nieuwe regelgeving de voornaamste reden waarom banken veel minder dan vroeger financieringen van zakelijk vastgoed kunnen accepteren. Het komt erop neer dat een zakelijke hypotheek onder een miljoen euro nog maar zeer zelden bij een bank wordt afgesloten.

Financiering mag niet

Vanuit de nieuwe regels zijn de kapitaalseisen voor een ondernemer extreem hoog. Het komt dus niet door onwil van lokale bankiers dat ze geen financiering willen afgeven, ze krijgen van de leiding van de bank gewoonweg geen toestemming. Ook waar bankiers zelf zien dat vastgoed in eigendom vaak veel voordeliger is voor de ondernemer dan huren, gaan financieringsaanvragen onder een miljoen euro daarom meestal niet door.

Veel meer bureaus

Een aanvraag voor een vastgoedfinanciering bij een bank moet ook over zoveel schijven dat het gewoonweg niet meer rendabel is. Voorheen kwam een aanvraag via een accountmanager op het bordje van de lokale directeur die ‘m vervolgens nog eens liet checken binnen zijn regio. Dan was een vastgoedfinanciering snel rond. Tegenwoordig gaat een financieringsaanvraag over veel meer bureaus. Van de lokale bank tot en met het landelijke hoofdkantoor aan toe. Dat is een tamelijk arbeidsintensief en kostbaar traject. De (lage) rente en kosten die een bank voor de hypotheekfinanciering in rekening kan brengen, zijn daarvoor simpelweg niet toereikend. Begrijpelijk dus, dat een bank zakelijk vastgoed tot een miljoen niet financiert. Als een zakelijke transactie niets oplevert en alleen maar geld kost, snapt iedere ondernemer dat, hoe vervelend ook.

Voor velen een uitkomst

Bij Mogelijk kijken we vooral of een object courant is en we vragen een substantiële eigen inbreng van de ondernemer. Dat zijn onze uitgangspunten en als die goed zitten, weten wij altijd een investeerder te vinden die een hypothecaire lening wil afsluiten. Maar zo kan een bank tegenwoordig niet meer redeneren. Wij kunnen en doen dat wel en dat is voor velen een uitkomst.

Primair het object

Met de recente economische crisis nog vers in het geheugen lopen ondernemers die vastgoed willen kopen, nog tegen een ander probleem aan bij een bank. Die vraagt voor iedere financiering immers jaarrekeningen op over drie boekjaren. Ben je starter of een van de velen voor wie de crisis voelbaar is geweest, dan leveren drie jaarrekeningen vaak problemen op; zelfs als het met je bedrijf inmiddels alweer beter gaat. Een aanvraag is dan snel van tafel, áls het al tot een aanvraag komt. Bij Mogelijk kijken we dus primair naar het object en zijn jaarcijfers van secundair belang.

Babyboomers met vastgoed

Een andere groep die moeilijk een zakelijke hypotheek krijgt bij een bank, zijn de babyboomers. Dit zijn de mensen van rond de 65 jaar die een hypotheek willen voor herfinanciering of aankoop van vastgoed ten behoeve van de verhuur. Dit wordt meestal gedaan vanuit privé, omdat de huurinkomsten dan in Box 3 vallen. Deze babyboomers kunnen bij Mogelijk wel terecht. Het rentepercentage is vanaf 4,95% met een lage aflossingsstructuur én aflossen is altijd boetevrij.

Kijken naar de toekomst

Wij eisen niet dat een ondernemer over drie boekjaren cijfers overlegt en sluiten mensen niet uit als ze boven een bepaalde leeftijd zijn. We kijken naar de toekomst en beoordelen of de ondernemer de lasten kan dragen. Voor die beoordeling kijken we natuurlijk ook heus wel naar de jaarcijfers. Aangezien bij Mogelijk de aflossing op vijftig procent is vastgesteld, zijn rente en aflossing meestal goed op te brengen.