Vastgoedbeleggers hebben te maken met diverse fiscale ingrepen die de laatste tijd zijn gedaan en er nog aankomen. De meeste zorgen zijn er over de beperking van de renteaftrek. In de podcast Vastgoed Gezocht zijn presentator Maarten Bouwhuis en co-host Maarten de Gruyter daarover in gesprek met Susan Raaijmaker, partner en fiscaal vastgoedspecialist bij Taxand Nederland. Ze bespreken de impact van de aangekondigde beperking van de renteaftrek op vastgoedbeleggingen.
De beperking van de renteaftrek op vastgoedbeleggingen is een maatregel die geldt voor box 2, legt Susan Raaijmaker uit. Het raakt investeerders die via een bv investeren in vastgoed. Het gaat vooral om grote institutionele investeerders, maar ook mkb-vastgoedbeleggers worden geraakt. Het draait om de 'earning stripping'-maatregel, een generieke aftrekbeperking. Die maatregel bestaat al sinds 2019 en in de lidstaten opgelegd door de EU. Ondernemers kunnen hun rente aftrekken tegen 30% van hun earnings before taks (EBT). Dit betekent dat er een beperking is op hoeveel rente ze kunnen aftrekken van hun belastbare inkomen.
Landen mogen voor het saldo van de rente een drempel hanteren van maximaal 3 miljoen euro, maar Nederland was streng en koos voor een drempel van 1 miljoen. Ondernemers mogen wel spreiden over meerdere jaren.
Entiteiten opknippen
De regeling is er om te voorkomen dat landen hun winstgrondslag uithollen door te schuiven met winsten, en op deze manier belasting ontwijken. De bestaande regeling wordt momenteel in ons land aangepast voor entiteiten die vastgoed verhuren aan derden. Per 1 januari verdwijnt de drempel van 1 miljoen renteaftrek voor een investeerder die huurpanden heeft in de vrije sector. De aanpassing is bedacht omdat de overheid zag dat entiteiten werden opgeknipt om zo onder die 1 miljoen te blijven en maximaal te kunnen profiteren. De overheid heeft de definitie van een vastgoedentiteit nog niet bepaald, dus het is nog onduidelijk welke ondernemingen te maken krijgen met de hogere belastingdruk. Voormalig staatssecretaris van Financiën, Marnix van Rij, maakte een lijst van constructies die de overheid wilde bestrijden, daar stond deze constructie op. Ondernemingen buiten de vastgoedsector hebben geen probleem met de nieuwe regel. Alleen de vastgoedsector, waarvoor al veel nieuwe maatregelen zijn genomen, wordt erdoor geraakt.
Susan krijgt veel vragen over het hele fiscale klimaat ten aanzien van vastgoed. Doorrekenen van grote projecten is momenteel moeilijk, omdat de maatregelen die eraan komen nog niet helemaal helder zijn. Het is de bedoeling dat er op Prinsjesdag meer duidelijkheid komt.
Luister de podcast
