Herfinancieren vastgoed oplossing voor DGA bij aflossing schulden in vennootschappen

Het is meerdere keren uitgesteld en gewijzigd, maar per 1 januari 2023 staat het toch echt in de wet; een Directeur Groot Aandeelhouder (DGA of Digra) mag niet meer dan € 700.000,- lenen van zijn vennootschappen. Wie deze ‘schulden’ niet terugbrengt tot onder die grens, kan jaarlijks rekenen op fikse belastingaanslagen. Sjoerd Stokmans, fiscalist bij Van Doorne, licht toe hoe dit zit en wat je eraan kunt doen.

“Een lening krijgen vanuit je vennootschap is een fiscaal aantrekkelijk alternatief voor het uitkeren van dividend”, begint Sjoerd. “Over een schuld betaal je alleen de zakelijke rente aan je vennootschap terwijl je over een dividenduitkering 26,9% inkomstenbelasting betaalt. Het is daarom niet ongewoon dat een DGA - of fiscaal beter gezegd ‘iemand met een aanmerkelijk belang’ - een lening heeft bij zijn of haar bedrijf. Wanneer de DGA die lening gebruikt om te beleggen in vastgoed, profiteert hij of zij ook van het feit dat in box 3 het eigendom geheel kan worden weggestreept tegen de schuld en ook daar effectief geen belasting op wordt geheven.” De schuld aan het bedrijf dient uiteraard nog wel te worden terugbetaald.

Een plafond

En daaraan komt nu dus een eind? “Nou, dat zou ik niet willen zeggen”, stelt Sjoerd. “Er komt wel een plafond. Tot aan € 700.000,- kun je nog steeds op deze manier lenen van jouw vennootschap(pen). Maar de overheid wil ‘bovenmatige schulden’ inperken, vandaar deze regeling. Overigens is een lening van de vennootschappen voor de financiering van de eigen woning van de DGA uitgezonderd van deze regeling voor zover de lening kwalificeert als eigen woning schuld. Deze telt dus niet mee.”

Jaarlijks fiscaal belast

De nieuwe regeling, die bekend staat als ‘Wetsvoorstel excessief lenen bij vennootschap’ stelt dat alle schulden boven de € 700.000,- automatisch worden gezien als een dividenduitkering aan de DGA en als zodanig worden belast met 26,9% (tarief 2022). “En let wel”, waarschuwt Sjoerd. “Niet eenmalig, maar ieder jaar dat er nog een bovenmatige schuld uitstaat. Totdat het is afgelost. Dat kan dus flink in de papieren lopen.

Rekenvoorbeeld excessief lenen DGA

Een rekenvoorbeeld: een DGA en zijn of haar partner hebben € 1.000.000,- geleend van hun vennootschap. De fiscus bepaalt bij de jaaropgave dat € 300.000,- beschouwd kan worden als dividend en belast het met 26,9%. De DGA moet dan ca. € 80.000,- aan de Belastingdienst afdragen. Tegelijkertijd blijft de schuld staan. Is die het jaar erop nog niet afgelost, dan komt de belastingdienst opnieuw langs met een aanslag van 26,9% over € 300.000,-.

Sjoerd: “Het behoeft geen toelichting dat dat voor niemand vol te houden is. Je zult dus je schulden aan je vennootschappen terug moeten brengen onder de € 700.000,-. Dat plafond wordt trouwens bekeken vanuit de DGA en diens partner, dus de schuld verdelen over meerdere vennootschappen is geen oplossing.”

Aflossen

Wellicht de eenvoudigste manier om de schulden terug te brengen onder de € 700.000,- is om de schulden af te lossen. Indien de DGA beschikt over voldoende liquide middelen kan dit door een deel van de schulden terug te betalen. Eventueel kan de DGA de leningen ook (deels) aflossen door andere vermogensbestanddelen die de DGA in privé houdt over te dragen aan zijn vennootschap. Let op! De vermogensbestanddelen dienen wel over te worden gedragen tegen zakelijke voorwaarden (waaronder de prijs).

Dividenduitkering

Indien de DGA  in privé niet beschikt over voldoende middelen, maar zijn of haar vennootschap wel, kunnen de schulden ook worden verminderd door de vennootschap een dividenduitkering te laten doen. De door de DGA ontvangen dividenden kunnen vervolgens worden gebruikt om de schuld af te lossen aan de vennootschap. De dividenden zijn in principe wel onderworpen aan box 2 belasting (tarief 26.9% in 2022).

Mogelijkheden met vastgoed

“Heb je de leningen gebruikt voor de aankoop van vastgoed, dan zijn er nog een paar mogelijkheden”, weet Sjoerd. “Je kunt je vastgoed natuurlijk verkopen aan derden en met de opbrengst je schuld aflossen. Maar als je het vastgoed graag wilt behouden, dan hou je nog altijd twee manieren over. Je kunt het vastgoed overdragen aan je vennootschap en zo je schuld aflossen. De huurinkomsten en waardestijgingen komen vanaf dat moment ten goede van de winst van de vennootschap en worden via de vennootschapsbelasting belast. Houd er wel rekening meer dat bij de overdracht van vastgoed aan de vennootschap overdrachtsbelasting (en/of btw) verschuldigd worden door de vennootschap. Hiervoor is door de wetgever niet voorzien in een (tijdelijke) vrijstelling. Het overdrachtsbelasting tarief is nu 8%, maar stijgt naar 10,4% vanaf 1 januari 2023."

Herfinancieren

Wie het vastgoed in privé wil aanhouden, heeft nog een andere mogelijkheid. “Je kunt het vastgoed ook herfinancieren”, aldus Sjoerd. “Je sluit een zakelijke hypotheek af, bijvoorbeeld bij Mogelijk, met het vastgoed als onderpand. Met het geld los je de lening van je vennootschap af. Herfinancieren kan niet tegen 100% van de waarde van het vastgoed, maar met een lening van 65-85% van de waarde van het pand heb je misschien wel genoeg om van de bovenmatige schuld aan je vennootschap af te komen. Let er wel op dat een hypotheekverstrekker zoals Mogelijk het eerste recht van hypotheek wil op de lening en dat een eventuele overgebleven lening aan de vennootschap daarmee een achtergestelde lening wordt.”

Wacht niet te lang

“DGA’s doen er dus goed aan hun zaken op orde te stellen”, vindt Sjoerd. “Omdat de regeling al zo vaak is uitgesteld, zijn sommige mensen achterover gaan leunen. Maar het wetsvoorstel excessief lenen is nu aangenomen, dus het is vanaf volgend jaar werkelijkheid. Op 31 december 2023 wordt voor het eerst beoordeeld of sprake is van bovenmatige leningen, waardoor de leningen ook gedurende het jaar 2023 kunnen worden afgebouwd. Wil je het vastgoed verkopen, dan is 1 januari 2023 al een belangrijke datum, omdat dan de overdrachtsbelasting omhooggaat. En met stijgende rentes, wil je ook voor herfinanciering misschien liever eerder dan later aan de slag.”

Benieuwd of je jouw vastgoedportefeuille kunt herfinancieren bij Mogelijk? Vul de quickscan in of neem contact met ons op.