Een projectplan indienen, dat weer aanpassen naar de eisen van de gemeente, vervolgens alle bezwaren van bewoners meenemen en dan opnieuw terug naar de tekentafel. De vraag van deze week: hoe zorgen we ervoor dat de eerste paal veel sneller geslagen kan worden? Maarten Bouwhuis en Lotte de Jong van Savills in Nederland gaan hierover in gesprek met Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft.
Peter Boelhouwer vertelt dat er ongeveer tien jaar zit tussen het maken van een plan en het opleveren van een woning. “De planvormingsfase en de besluitvorming duren ongeveer zeven jaar. Daarna heb je nog één of twee jaar voor het doorlopen van procedures en vervolgens wordt er één of twee jaar gebouwd. De eisen die gesteld worden, bijvoorbeeld ten aanzien van duurzaamheid, worden groter en de mogelijkheden om te bouwen minder. Ook wordt er steeds meer gebouwd in binnenstedelijk gebied waar mensen wonen die inspraak hebben. Het wordt voor de projectontwikkelaar dus steeds lastiger om zijn businesscase rond te krijgen.”
Luister de hele podcast
Samenwerking, afstemming en transparantie in projectplan
Projectontwikkelaars, gemeenteambtenaren en politici begrijpen elkaars taal minder. “Samenwerking, afstemming en transparantie zijn ontzettend belangrijk. Laat zien waar je marges liggen, dan kan een gemeente beter afwegen hoe belangrijk hun eisen zijn, of het ook wel iets minder kan. Dat is uiteindelijk veel effectiever dan het uitschrijven van allerlei tenders.” Wat ook niet meehelpt is dat er bij gemeenten veel kennis is verdwenen. De gemeenten zijn financieel zwaar onder druk gezet in het sociale domein en in de zorg. Daar moesten ze ineens veel gaan doen, dus heeft er heeft een verschuiving plaatsgevonden.
Wethouders moeten lef tonen en knopen doorhakken. “Uit onderzoek naar de succesfactoren van bouwprojecten blijkt dat het vaak bevlogen politici zijn die een project weten door te zetten. Het resultaat is vaak voor de volgende wethouder, en dat maakt het ook lastig. De politiek is te zeer gericht op de korte termijn.”
Rooskleurige toekomst?
“Om het nog ingewikkelder te maken zie je dat we nu op een storm afkoersen: oplopende inflatie, oplopende hypotheekrente, de stikstofuitspraak van de rechter in oktober, bouwkostenstijgingen, schaarste aan materialen. Alle seinen staan op rood. Maar ook het beleid van de Rijksoverheid zorgt ervoor dat we minder gaan bouwen. Het is goed dat er voor twee derde goedkopere woningen komen, maar daar moet wel financiering voor zijn. De beleggers haken af als gevolg van de huurregulering en er komt een nieuwe Omgevingswet waarvan zelfs Hugo de Jonge zegt dat die vertraging gaat opleveren. Alles bij elkaar opgeteld kun je je hart vasthouden.”
Mogelijk voor u
Mogelijk financiert zakelijk vastgoed in heel Nederland; van grote stad tot kleine kern. Wilt u geld lenen voor een zakelijke hypotheek, of wilt u geld uitlenen met veel zekerheden en een aantrekkelijke rente? Bij ons is het mogelijk.
