Vastgoedbeleggers over uitblijven tegemoetkoming box 3: ‘Voelt als onrechtvaardig’

Dit artikel verscheen eerder op FD.nl

De kans op tegemoetkomingen voor vastgoedbeleggers in box 3 is klein, bleek na het Tweede Kamerdebat in februari. En dus blijft het fictieve rendement voorlopig van kracht. Maar wat zijn daarvan de gevolgen? En wat kunnen particuliere beleggers in de tussentijd het beste doen met hun vermogen? Drie experts vertellen.

De tijdelijke box 3-regeling zou vanaf 2027 vervangen worden door een regeling waarbij men belasting betaalt over het werkelijke rendement. Maar onlangs oordeelde de Hoge Raad dat het wetsvoorstel daartoe nog te complex is. Het fictieve rendement – voor 2025 vastgesteld op 5,88 en voor 2026 op 7,66 procent - blijft daarom tot 2028 gehandhaafd. Particuliere vastgoedbeleggers zijn boos, omdat ze in werkelijkheid allang niet meer zulke hoge rendementen realiseren.

Negatief rendement

Volgens Marc van der Vuurst, financieel adviseur bij Poundwise Financial Coaching, komt dat door een ‘opeenstapeling van maatregelen’, zoals de invoering van de wet betaalbare huur en de veranderingen in de wet excessief lenen. Maar ook het feit dat de huizenprijzen de afgelopen jaren hard zijn gestegen. ‘De kosten voor vastgoedbeleggers zijn daardoor fors hoger geworden en de opbrengsten lager.’ Van der Vuurst ziet regelmatig cliënten die weinig tot niets meer overhouden aan hun vastgoedbeleggingen. Zelfs negatieve rendementen zijn geen uitzondering. ‘Dat het fictieve rendement nu omhoog gaat, voelt voor veel vastgoedbeleggers onrechtvaardig’, zegt hij.

Tegenbewijs

Vastgoedbeleggers krijgen wel kans om tegenbewijs aan te leveren, aldus Sjoerd Stokmans, advocaat en fiscalist bij Van Doorne, maar ook daar zitten weer haken en ogen aan: ‘Want de bewijslast ligt bij hen en de administraties blijken vaak onvolledig of niet te kloppen. Particuliere beleggers waren eerder ook niet verplicht om die administratie volledig te hebben.’ Verder noemt hij het ‘opvallend’ dat de rente op box 3-schulden wel in aftrek komen, maar overige kosten voor bijvoorbeeld onderhoud niet. ‘In hoeverre kun je dan spreken van het werkelijke rendement?’

Ook het feit dat de waardestijging van het vastgoed wordt meegenomen, levert problemen op, volgens financieel adviseur Ven der Vuurst. ‘Als vastgoed op papier meer waard wordt, heb je dat geld nog niet op de bank staan. Dus je hebt niet de liquide middelen, maar moet daar wel al voor betalen.’

Private equity

Het gevolg is dat particuliere vastgoedbeleggers hun panden ‘en masse’ verkopen, zegt notaris en managing partner bij Westvaer Notarissen, Jean-Paul Bolhaar. Dat blijkt ook uit cijfers van het kadaster. In heel 2024 verkochten investeerders ongeveer 71 procent meer woningen dan een jaar eerder. Particulieren gaan steeds vaker op zoek naar andere manieren om hun vermogen te laten renderen. Kandidaat-notaris Guido Stuyt bij Westvaer Notarissen ziet een verschuiving richting de aandelenmarkt en private equity, door bijvoorbeeld zakelijke hypotheken te verstrekken via partijen als Mogelijk. ‘Daar krijgen investeerders een aantrekkelijk rendement met een hypothecaire zekerheid. Ze worden volledig ontzorgd en hebben geen last van de onzekerheid in de vastgoedmarkt.’

Zijn vastgoedbeleggingen dan helemaal niet meer interessant? ‘Er zijn grote verschillen tussen particulieren die het vastgoed recent hebben aangekocht, of zij die dat jaren geleden deden’, nuanceert Bolhaar. ‘Beleggers die hun panden jaren geleden hebben gekocht, worden grotendeels gecompenseerd door de waardestijgingen die ze hebben doorgemaakt. Voor beleggers die hun panden recent hebben aangekocht, komt het break-even punt sneller in beeld.’
Ook financieel adviseur Van der Vuurst zegt dat het per situatie verschilt. ‘Maar een van de adviezen die ik steeds vaker geef, is om vanuit een bv in vastgoed te beleggen. In een bv betaal je namelijk al belasting over het werkelijke rendement. Bovendien kun je kosten die je maakt, aftrekken van de winst én betaal je pas belasting over de waardestijging op het moment van verkoop.’

Gebaat bij eenvoud

Hoe het volgens hem verder moet met de Box 3-regeling? ‘Wat ik proef is dat vastgoedbeleggers wel belasting willen betalen. Het moet alleen redelijk zijn. Op dit moment liggen de theorie en de realiteit te ver uit elkaar. Daarom denk ik dat het een goed idee is dat de Belastingdienst het werkelijke rendement gaat belasten.’
Fiscalist Stokmans hoopt vooral dat de regeling overzichtelijk blijft. ‘Ik denk dat mensen gebaat zijn bij eenvoud. De voorgestelde regelingen waren zó ingewikkeld dat ze vooral zorgden voor veel administratieve last. De regering moet keuzes maken en heel goed nadenken hoe ze de capaciteit van de Belastingdienst willen inzetten.’
Tot die tijd is het voor beleggers belangrijker dan ooit om goed te spreiden. ‘Leg niet al je eieren in één mandje’, luidt het advies van Van der Vuurst. ‘Combineer vastgoed bijvoorbeeld met beleggingen in aandelen en financiële producten om je risico’s te spreiden.’