Volgens Brigit Colaris – notaris bij Westdam Netwerk Notarissen – komt het nog vaak voor. Een koopovereenkomst is getekend, maar wordt vervolgens niet ingeschreven in het Kadaster. En dat kan teleurstellende gevolgen hebben. Brigit Colaris over het inschrijven van de overeenkomst in het Kadaster.
“Als u het ideale pand gevonden heeft voor uw toekomstplannen en u heeft de koopovereenkomst getekend, dan denkt u waarschijnlijk als eerste aan het ontkurken van een fles champagne. Toch bestaat de kans dat het hierna nog mis kan gaan. Het kan daarom verstandig zijn om de koopovereenkomst van uw registergoed door uw notaris te laten registreren bij het Kadaster, dit heet Vormerkung. Dit kan veel ellende en teleurstelling voorkomen.
Vormerkung: bescherming voor de koper
Een Vormerkung beschermt de koper in zijn recht op nakoming van een koopovereenkomst. Niet iedereen staat stil bij de risico’s die er bestaan na het tekenen van de koopovereenkomst van een registergoed. In de huidige markt zien wij de laatste tijd steeds vaker dat de verkopende partij een pand voor de tweede keer verkoopt voor een hogere prijs. Ook zien we steeds vaker beslagleggingen. Met name ondernemers lopen extra risico’s met beslagen, vooral van de Belastingdienst. Als dit gebeurt, dan heeft dit grote gevolgen voor de kopende partij. Er kunnen lange procedures volgen of de koop gaat helemaal niet door.
Met lege handen
De koopovereenkomst van een registergoed inschrijven in het Kadaster kan een dergelijke teleurstelling voorkomen. Dit kan voor elk registergoed en alle vormen van koop, mits de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd. Door de registratie is de koper van een registergoed zes maanden beschermd tegen tweede verkoop, beslaglegging en faillissement van de verkopende partij. Doe je dit niet en verkoopt de verkoper na de ondertekening het pand nogmaals of vindt er beslag of faillissement plaats, dan kan de verkoper beschikkingsonbevoegd worden om aan jou te leveren. Dan sta jij met lege handen. Als na een Vormerkung beslag gelegd wordt op een pand, kan dit de koper niet tegengeworpen worden. Dat wil zeggen dat het onroerend goed overgedragen kan worden zonder beslag. Dit geldt ook bij een faillissement. In het geval van tweede verkoop van een pand zien andere potentiële kopers in het register dat er al een verkoop heeft plaatsgevonden.
Rechtszekerheid: snel geregeld
Sinds 1 september 2003 bestaat de mogelijkheid om de koopovereenkomst in te schrijven in het Kadaster, maar dit is niet bij iedereen bekend. Jammer, want het geeft een stukje rechtszekerheid voor de koper. Een Vormerkung is heel eenvoudig te regelen via de notaris. De notaris heeft hiervoor alleen een schriftelijk ondertekende koopovereenkomst door beide partijen nodig. Daarna kan de fles champagne echt open.”
