Wijzigingen box 3 in 2027: wat voor invloed heeft dit op uw rendement?

Belastingheffing op het vermogen in box 3 is volop in beweging. De wijze waarop de overheid uw vermogen uit spaargeld en beleggingen belast, is van invloed op uw uiteindelijke rendement. In 2027 zullen er opnieuw wijzigingen plaatsvinden in de belastingheffing voor box 3. Wat kunnen deze wijzigingen voor u betekenen?

Belastingheffing strijdig met rechten

In box 3 was lange tijd het berekende rendement waarover belasting werd geheven, lager dan het werkelijk rendement. Dat veranderde toen de spaarrentes gingen dalen. Toen kwamen spaarders in de knel omdat de belasting hoger werd dan het rendement dat het spaargeld opleverde. Men ging in verweer, hetgeen leidde tot het kerstarrest in 2021. Toen oordeelde de Hoge Raad dat de wijze waarop de overheid de belastingen heft in box 3, in strijd was met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

Wijzigingen belastingsysteem ook niet voldoende volgens de Hoge Raad

De overheid voerde wijzigingen door, maar afgelopen juni oordeelde de Hoge Raad dat ook dit belastingsysteem voor box 3 niet deugt en in strijd is met het discriminatieverbod en het eigendomsrecht. Er zal dus opnieuw iets moeten veranderen.

Het nieuwe kabinet heeft inmiddels de Wet werkelijke rendement box 3 voor advies aangeboden aan de Raad van State. Met het wetsvoorstel stelt het kabinet voor om vanaf 2027 een nieuw stelsel voor de belastingheffing in box 3 in te voeren. Maar volgens de Hoge Raad zal dat eerder moeten.

Dat is makkelijker gezegd dan gedaan. De Belastingdienst werkt met meer dan 900 systemen. Een stelselwijziging is daarom niet zo eenvoudig en dan is de vraag of 2028 zelfs gaat lukken. Het meest waarschijnlijke is daarom dat het een wijziging met terugwerkende kracht gaat worden. Daarom houden veel vastgoedeigenaren nu al bij wat hun werkelijk rendement is.

Huidige belasting in box 3

Spaargelden en beleggingen in privé vallen voor de Belastingdienst in box 3. Over het rendement op dat vermogen, heft de overheid belasting. Lange tijd is men voor deze belastingheffing uitgegaan van een fictief rendement. Sinds 2023 wordt de belasting in box 3 berekend volgens de Overbruggingswetgeving.

In 2024 is het rendementspercentage voor spaargelden 1,03%, wat in de buurt komt van het werkelijk rendement, maar voor beleggingen is dat nog niet gelukt. Daarvoor gaat de belasting nog altijd uit van een fictief rendement, op dit moment 6,04%. Over het totaal rendement in box 3 betaalt u 36% belasting.

Wijzigingen box 3 vanaf 1 januari 2027: wat gaat er veranderen?

Wanneer de Wet werkelijk rendement box 3 wordt aangenomen, zal vermogen op spaargeld en beleggingen op een andere manier worden belast. Het kabinet wil dat elk jaar belasting wordt betaald over de echte inkomsten uit vermogen. Dit gaat bijvoorbeeld om rente, dividend, huur en pacht.

Ook zal elk jaar belasting worden geheven over de positieve waardeontwikkeling (‘vermogensaanwasbelasting’) van bezittingen in box 3. Bijvoorbeeld koerswinst over aandelen. Die vermogensaanwasbelasting geldt voor aandelen, maar niet voor vastgoed. Die waardeontwikkeling wordt pas belast bij realisatie.

Een koersverlies of waardedaling kan worden gecompenseerd met de positieve inkomsten in box 3 in de volgende jaren. U mag de kosten voor een spaarrekening, het beheer van belegging of voor onroerende zaken aftrekken. Voor onroerende zaken in box 3 en aandelen in start-ups zal een ‘vermogenswinstbelasting’ gelden. De waardeontwikkeling wordt dan pas belast als u winst of verlies maakt (zoals bij verkoop). De Belastingdienst maakte een brochure met meer informatie en rekenvoorbeelden van dit nieuwe stelsel Box 3.

Bron: onderdeel brochure Ministerie van Financiën

Box 3 volgens het huidige belastingstelsel

Om het verschil in het box 3 stelsel duidelijk te maken, leest u hieronder de huidige stand van zaken en de stand van zaken binnen het nieuwe stelsel.

• Forfaitair rendement: Er wordt een fictief rendement berekend over je totale vermogen boven een bepaald heffingsvrij vermogen. Het heffingsvrije vermogen kunt u raadplegen op de website van de Belastingdienst. Dit fictieve rendement wordt belast, ongeacht het werkelijke rendement dat je op je vermogen hebt behaald.

• Categorieën vermogen: Bij de berekening van forfaitaire rendement maakt de Belastingdienst onderscheid in verschillende ‘categorieën’ vermogen:

  • Bank- en spaartegoeden: 1,03% (2024)

  • Beleggingen en andere bezittingen: 6,04%

  • Schulden: 2,47%

Box 3 volgens het stelsel per 2027

• Werkelijk rendement: In plaats van een fictief rendement wordt het werkelijke rendement op je vermogen belast. Dit betekent dat je alleen belasting betaalt over de inkomsten die je daadwerkelijk uit je vermogen hebt gehaald.

• Onderscheid tussen soorten vermogen: Er wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect rendement. Direct rendement is bijvoorbeeld dividend of rente, terwijl indirect rendement bijvoorbeeld de waardestijging van aandelen is.

• Verliesverrekening: Het wordt mogelijk om verliezen uit box 3 te verrekenen met andere inkomsten.

Box 3 heffing en vastgoed

Voor vastgoed zijn in box 3 voor de vermogenswinstbelasting de volgende zaken van belang:

• Werkelijk gemaakte kosten zijn aftrekbaar voor de belasting.

• Een onbeperkte carry-forward; verliezen uit eerdere jaren kunt u in latere jaren verrekenen met winst om het belastbaar vermogen te drukken.

• Voor de bepaling van de waardeontwikkeling zal de WOZ-waarde van 2027 als uitgangspunt (step-up) worden genomen.

Onderscheid in 3 categorieën

Volgens de Rijksoverheid wordt belasting over onroerende zaken in het nieuwe box 3 2027 stelsel opgesplitst in 3 categorieën, namelijk; 

• Als een onroerende zaak minimaal 90 procent van het jaar verhuurd wordt, zijn de huurinkomsten belast en de jaarlijkse onderhoudskosten aftrekbaar;

• Als een onroerende zaak het hele jaar niet wordt verhuurd, dan wordt het directe rendement berekend via een vastgoedbijtelling (2,65 procent over de WOZ-waarde);

• Bij gemengd gebruik wordt gekeken naar de hoogte van de huurinkomsten en naar de hoogte van de vastgoedbijtelling. Het hoogste bedrag wordt belast.

bron: Kamerbrief stand van zaken wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3

Hoe beschermt u uw vermogen na ingang van nieuwe box 3 stelsel?

Omdat in het nieuwe stelsel de vermogenswinstbelasting gebaseerd wordt op werkelijke inkomsten, loont het om de winsten laag te houden. Bijvoorbeeld door het doen van investeringen. Omdat voor vastgoed de waardestijging pas bij realisatie wordt belast, kan het interessant zijn om investeringen in een pand te doen - bijvoorbeeld op gebied van duurzaamheid. Dit kan gefinancierd worden met overwaarde op een pand door middel van herfinanciering, maar ook met een kortlopende projectfinanciering. Dit drukt het rendement, maar voegt wel waarde toe waarover niet direct hoeft worden afgerekend.

Wie op het punt staat investeringen te doen, doet er goed aan rekening te houden met de wijzigingen in het belastingstelsel en in de onzekerheden die daaromheen nog hangen. Er zijn constructies denkbaar met investeringen in BV's zodat het in box 2 valt of met vastgoedstichtingen. Of dat al dan niet gunstiger uitpakt, is afhankelijk van ieders situatie en de exacte uitwerking van het nieuwe belastingstelsel.