Zekerheid door het recht van eerste hypotheek

Investeerders die via Mogelijk een geldlening verstrekken voor zakelijk vastgoed, verkrijgen het recht van eerste hypotheek. Dat geeft hen een grote mate van zekerheid dat hun ingelegd vermogen terug te vorderen is, juist wanneer de geldnemer in de problemen komt. Brigit Colaris en Ingeborg van de Stouwe, notaris en respectievelijk kandidaat-notaris bij Westdam Netwerk Notarissen, leggen dit recht vast in de hypotheekakten die ze voor de klanten van Mogelijk opstellen. Zij vertellen hoe dit recht werkt.

Wat is het recht van eerste hypotheek?

Ingeborg: “Het recht van eerste hypotheek is een zekerheidsrecht dat de geldgever voorrang geeft bij het opeisen van de lening vóór eventuele andere schuldeisers. Inclusief rente, boetes en andere kosten.”

Wat valt er onder dat recht van eerste hypotheek?

Brigit: “Als een geldnemer niet aan zijn verplichtingen van rente en aflossing kan voldoen, kan de hypotheekverstrekker de lening opeisen. Hiervoor kan het vastgoed, dat dient als onderpand, worden verkocht. Uit de opbrengsten van die verkoop moet dan eerst de investeerder worden uitbetaald. Niet alleen de nog uitstaande lening moet worden betaald, maar ook achterstallige rente, boeterentes en eventueel gemaakte kosten zoals veilingkosten en notariskosten.”

Waarom is die voorrang zo belangrijk?

“Je kunt je voorstellen dat een ondernemer die niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, waarschijnlijk in financiële problemen zit en mogelijk met een faillissement te maken krijgt”, legt Brigit uit. “Hij of zij heeft dan ook andere schuldeisers zoals toeleveranciers of de Belastingdienst. Ook deze schuldeisers willen graag hun geld terug. Het UWV, de Belastingdienst en werknemers met een loonvordering zijn normaal gesproken preferente schuldeisers bij bijvoorbeeld een faillissement, maar door het voorrangsrecht voortvloeiende uit het hypotheekrecht kan niemand aanspraak maken op de opbrengst van de verkoop van het vastgoed totdat de investeerder is terugbetaald.”

Geeft dit recht dan volledige zekerheid op de investering?

“Volledige zekerheid bestaat niet”, weet Brigit, “het is denkbaar dat de opbrengst van het vastgoed te laag is om de investering inclusief de kosten uit te betalen. Wanneer dat gebeurt, kan de investeerder het resterende bedrag nog steeds bij de geldnemer opeisen, maar dan staat de investeerder ‘in de rij’ met eventuele andere schuldeisers. Om het risico te minimaliseren, houdt Mogelijk in de financiering een redelijk veilige ‘loan-to’value’ aan; de hoogte van de lening is gemiddeld 60-65% van de waarde van het pand. Dat maakt dat de kans dat de opbrengst te laag uitpakt, redelijk klein is.”

Geldt het recht van eerste hypotheek ook bij investering in het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds?

Ingeborg: “Ja, ook de leningen die vanuit het fonds verstrekt worden, kennen het recht van eerste hypotheek. Dat staat dan echter niet op naam van de individuele investeerder, maar op naam van de Stichting Bewaarder Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds. Dat maakt dat de stichting als eerste wordt uitbetaald bij eventuele executieverkoop van het vastgoed en het geld terugvloeit in het fonds.”

Wat gebeurt er als Mogelijk failliet gaat?

“Voor het recht van eerste hypotheek maakt dat niets uit”, stelt Ingeborg gerust. “Dat staat namelijk op naam van de investeerder. Het enige dat gebeurt, is dat het Mogelijk Plus arrangement (het overnemen van het debiteurenrisico op de maandelijkse rente en aflossing, de administratie en de uitvoering van een eventuele executieverkoop) komt te vervallen. Daar staat tegenover dat de vergoeding die de investeerder hiervoor betaalt (0,5% over de uitstaande leensom exclusief btw per jaar) ook komt te vervallen. Ook voor de zekerheden in het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds heeft een eventueel faillissement van Mogelijk geen effect.”

Meer weten?

Het Mogelijk Zakeljke Hypotheken Fonds IV is nog tot en met 21 april geopend voor inschrijving.
6% geprognosticeerd rendement met een looptijd van vijf jaar. Wilt u meer weten over de investeringsmogelijkheden bij Mogelijk? Elke eerste donderdag van de maand bent u van harte welkom bij Mogelijk op kantoor in Breukelen voor een kennissessie; een kennismaking met Mogelijk en een introductie van de verschillende investeringsmogelijkheden. U kunt natuurlijk ook contact opnemen voor meer informatie.