Zo financieren ondernemers hun vastgoed buiten de bank om

Nu Rabobank nauwelijks nog commercieel vastgoed financiert en andere banken ook terughoudend zijn, kiezen ondernemers steeds vaker voor alternatieve financieringsvormen. Denk aan factoring of peer-to-peer-leningen, zoals bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen. 'Vastgoed is voor velen nog wél interessant.'

Nog maar amper leent Rabobank geld uit aan bedrijven die het willen gebruiken voor een nieuw bedrijfspand, wist de Telegraaf afgelopen week op basis van meerdere bronnen te melden. Vooral voor het MKB met een financieringsvraag van 1 tot 5 miljoen euro zou dit direct voelbaar worden. Voor dit soort leningen biedt het bankwezen weinig alternatieven. Ondernemers staan voor het vraagstuk: bij wie kunnen ze nu nog aankloppen voor hun financiering?

Het geschetste beeld van Rabo past in een bredere trend. Al zitten vastgoedinvesteringen nog steeds in de lift in Nederland, banken halen hun handen steeds verder af van die financieringen, zo blijkt uit de in oktober verschenen Property Lending Barometer van accountancyfirma KPMG.

Kapitaalbuffers

Volgens directeur Roel van de Bilt van de vastgoedinvesteringstak van Rabo zou zijn bank rekening moeten houden met verhoogde kapitaalbuffers. Banken moeten meer kapitaal op de balans aanhouden om een herhaling van het debacle van de bankencrisis van 2008 te voorkomen.

Dit geldt niet alleen voor Rabo, maar voor meer grote banken in  Nederland, meent senior accountmanager Gaston van den Biggelaar van Handelsbanken. "Om de risico's te verkleinen, willen banken minder vastgoedinvesteringen op hun balans aanhouden. Ze zijn erg streng met commercieel vastgoed. Ik ken banken die nu al voor december en het eerste kwartaal van 2019 zeggen: 'de envelop is even dicht. We financieren voorlopig geen commercieel vastgoed meer'."

Hoe vind je dan toch financiering voor je bedrijfspand? Ondernemers kloppen hiervoor vaker aan bij alternatieve financiers, zoals fondsen, business angels, private investeerders of crowdfundingplatforms. Ondernemers met de behoefte aan een vastgoedfinanciering gaan volgens KPMG het vaakst naar een niet-lokale commerciële bank. Kijken we naar niet-bancaire financieringen, dan blijken private equity-partijen en pensioenfondsen (indirect via fondsen) de populairste financiers.

Hoe groot het marktaandeel van alternatieve financiers exact is, is wegens het ontbreken van cijfers over de omvang van de markt onbekend. Van den Biggelaar, die met Handelsbanken opereert in deze branche, schat het marktaandeel van alternatieve financiers op zo'n 50 procent. Hij richt zich bij deze schatting op zowel vastgoedfinancieringen voor kleine ondernemers als financieringen met als doel rendement op een belegging te maken.

De grote hoeveelheid kapitaal in de markt draagt volgens Jan van der Doelen, Sr. Sector Banker ING Building & Construction and Real Estate, ook bij aan de trend. "Er is veel liquiditeit beschikbaar van allerlei soorten partijen, en zij zijn op zoek naar rendement. Een spaarrekening levert niet veel op, op de beurs is minder eenvoudig rendement te halen, maar vastgoed is voor velen nog wel interessant."

Andere opties

Investeren banken eenmaal in commercieel vastgoed, dan vragen ze de ondernemer in kwestie meer kapitaal zelf in te brengen, stelt Van den Biggelaar. "Dat is er vaak niet, dus zoeken ondernemers naar andere opties. Het is maatwerk." Die zijn er trouwens genoeg, benadrukt de accountmanager. Factoring bijvoorbeeld, oftewel het overdragen van de debiteurenadministratie van een onderneming aan een separate partij. Deze partij regelt de volledige facturering van klanten en betaalt ze voortijdig al een deel van het factuurbedrag uit. Het kan de liquiditeit van bedrijven verbeteren en sneller kapitaal opleveren dat ingezet kan worden voor vastgoedinvesteringen.

Ook crowdfunding is in opkomst. De Nederlandse crowdfundmarkt groeide afgelopen jaar met 31 procent naar bijna een kwart miljard euro, blijkt uit onderzoek van adviesbureau Douw&Koren. Van den Biggelaar: "Je ziet deze vorm van alternatieve financiering vaak bij financiële behoeftes onder de twee ton. Hierbij is een groep van  particulieren de financiers die allemaal een relatief klein bedrag instappen.

Peer-to-peer-leningen

Een andere opkomende vorm is die van peer-to-peer-leningen, zoals bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen. Hierbij wordt eenondernemer met een financieringsbehoefte voor vastgoed gekoppeld aan één van de aangesloten private investeerders. De investeerders van Mogelijk zoeken naar manieren om hun vermogen te laten renderen en financieren hierdoor het vastgoed van de ondernemer. De rente, die doorgaans wat hoger ligt dan de bancaire rente, is het rendement voor de investeerder. De investeerder krijgt één op één het eerste recht van hypotheek op het pand.  

Daarnaast kiezen ondernemers geregeld voor lease-oplossingen, merkt Van den Biggelaar op. "Het is niet alleen interessant voor vastgoed, maar ook voor addities, zoals warmtepompen. Het is een populaire optie, omdat er vaak voor 100 procent aan vastgoedfinanciering mogelijk is." Heb je als ondernemer al vastgoed, dan kun je dit ook gebruiken om te investeren in nieuw vastgoed. Van den Biggelaar wijst op de beproefde sale and lease back-constructie, waarbij ondernemingen hun vastgoed verkopen om dit vervolgens weer terug te huren. "Door je stenen om te zetten in kapitaal, kun je nieuwe investeringen doen."

Ben je als ondernemer bereid een deel van je bedrijf van de hand te doen, dan kun je ook aankloppen bij business angels. Dit zijn voormalige bedrijfseigenaren met een volle portemonnee, die de ondernemer willen helpen met kapitaal, kennis en coaching. Wie wat meer weg wil geven, kan zijn heil zoeken bij private equity-partijen; ondernemingen die door middel van aandelen willen meegroeien met een bedrijf. Lang niet altijd komen deze partijen uit Nederland; menig kapitaalverstrekker zit bijvoorbeeld in de Verenigde Staten.

Het vrijmaken van kapitaal voor vastgoed maakt doorgaans onderdeel uit van een bredere investering, waarbij bijvoorbeeld ook in techniek en personeelsuitbreiding geld wordt gestoken. Van der Doelen: "Let wel goed op wat de aanbieder er in dit soort gevallen voor terug wenst. In hoeverre kan hij of zij meekijken in de keuken, of is er sprake van andersoortig zeggenschap die je weg moet geven? Voor sommigen werkt zoiets, maar niet voor iedereen."

Courantheid

Wil je als ondernemer vastgoed aankopen voor je kantoorpand, houd dan wel rekening met de “courantheid” van het object, adviseert Van der Doelen. Hiermee bedoelt hij de mate waarin het verhandelbaar is. “Het pand moet te allen tijde toekomstbestendig zijn. Dat betekent dat je ervoor moet zorgen dat het pand met je mee kan groeien of dat het pand past bij de vraag in de markt van dat moment zodat je het kunt verhandelen aan een andere partij, of succesvol verhuren."

De ING-expert adviseert ondernemers in ieder geval om hun loan-to-value-ratio - wat je leent ten opzichte van de waarde van het pand - te beperken. "Realiseer je dat je geld in stenen vastzit. Je kunt het dus niet direct investeren in je website, apparatuur of personeel. Bedrijven in hun groei adviseer ik daarom niet te veel kapitaal in stenen vast te leggen."

Een laatste optie voor vastgoedfinanciering is het zogeheten 'bouwstenenmodel', waarbij eigen inbreng wordt gecombineerd met bankfinanciering en alternatieve financiering. Er zijn wel verschillende betalingstermijnen voor de verschillende financieringsvormen. De bancaire financiering kan volgens Van den Biggelaar terug worden betaald in 15 of 20 jaar, terwijl leasefinanciering doorgaans veel sneller dient te worden terugbetaald. "Houd er als ondernemer wel rekening mee dat je in dit model zakendoet met meerdere partijen. Met alle partijen moet je afspraken maken."

Positieve ontwikkeling

Zowel Van den Biggelaar als Van der Doelen zijn positief over de opkomst van alternatieve financiers. Zouden zij er niet zijn, beredeneren de experts, dan telde Nederland veel minder vastgoedinvesteringen. De impuls die de financieringen hebben op het gebied van werkgelegenheid is volgens hen zeer wenselijk voor de Nederlandse economie. "Het is bovendien goed voor het investeringsklimaat van Nederland", aldus Van den Biggelaar.