Groot vs. klein: commercieel vastgoed op kantelpunt? De waarde van commercieel vastgoed – kantoren, logistieke hubs en overige zakelijke objecten – is het afgelopen jaar flink gedaald, met soms tot wel 30%, zo blijkt uit onderzoek van vastgoedspecialist CBRE. Deze waardedaling is voor het eerst sinds 2013, maar varieerde wel sterk per sector. De sterkste prijsdaling vond plaats bij (grote) kantoren: door de opkomst van thuiswerken, maar ook door de sterk gestegen rente die financieren veel duurder maakt. ‘Vooral op toplocaties als de Zuidas of de Kop van Zuid hebben vastgoedeigenaren de waarde met tientallen procenten moeten afwaarderen.’ Verkopen tegen lagere prijzen doen de eigenaren niet graag, constateert CBRE. ‘Als ze het zich kunnen veroorloven, kiezen ze liever voor een hold-strategie in de hoop op betere tijden.’ Gemiddeld daalde het investeringsvolume in commercieel vastgoed volgens CBRE in 2022 met bijna 5%. Maar hoe zit dat op kleinere schaal, bij het mkb? BOG-makelaar Eric Flaton uit Pijnacker herkent de CBRE-cijfers niet: ‘De markt voor mkb-panden is hier in de regio heel stabiel. Aannemers, schilders, creatieve bedrijven – ze hebben allemaal een halletje, loods of kantoortje nodig. En ze hoeven niet per se de duurzaamste nieuwbouw. Bestaand vastgoed is voor de meesten goed genoeg. Als ze hun spullen maar kwijt kunnen en kunnen ondernemen! Ook particulieren kopen graag een halletje voor stalling of hobby. Er is volop vraag, weinig aanbod en nieuwbouw is heel duur. Daardoor blijven de prijzen ook nu goed op niveau. Niet omhoog, niet omlaag.’ NVM Business is voorzichtig met het voorspellen van de verdere waardeontwikkeling van commercieel vastgoed. ‘De gestegen rente drukt haar stempel, in elke deelmarkt. De nieuwe realiteit van prijs- en waarderingsaanpassingen is onvermijdelijk en moet nog indalen.’ Wel signaleert NVM Business dat er nog altijd een tekort is aan kwalitatief goede kantoren; moderne en duurzame kantoren (vanaf energielabel C) brachten ook eind 2022 betere bedragen op. Regulering brengt shake-out én buitenlandse aanbieders De komst van strengere regels voor non-bancaire financiers – zoals de Europese Crowdfunding Service Provider-regulering en de wet tegen witwassen en financiering van terrorisme (WWft) – leidt tegen eind 2023 tot een shake-out van non-bancaire financiers. Regulering gaat het kaf van het koren scheiden, verwachten insiders, waarbij met name de kleintjes van de circa 200 aanbieders in Nederland zullen verdwijnen. Algemeen wordt verwacht dat de regulering leidt tot verdere professionalisering. Advocaat en financieringsjurist Jelmer Baukema van Van Doorne (zie ook zijn column op pagina 13): ‘Door regulering gaan de cowboys eruit. Maar let op: een vergunning zegt nog niks over de leenvoorwaarden. Aanbieders kunnen nog steeds agressieve voorwaarden hanteren. Het blijft zaak om je goed te verdiepen in de voorwaarden – ook onder de nieuwe regulering.’ De overblijvende non-bancaire aanbieders moeten wel rekening houden met meer concurrentie vanuit het buitenland. Uniforme Europese regels maken het doorgaans makkelijker om ook in andere landen de markt op te gaan. Dat geldt hier eveneens. Verduurzaming: meer waarde, hogere huuropbrengst Als het aan de Nederlandse en Europese wetgevers ligt, wordt verduurzaming van vastgoed de nieuwe standaard. Verhuurders van slecht geïsoleerde kantoren hebben nu al een probleem. Volgens de Europese Richtlijn Energieprestatie Gebouwen (EPBD) moet elk kantoorpand groter dan honderd m2 sinds 1 januari 2023 minstens energielabel C hebben. Voldoet het niet, dan mag het niet meer als kantoor worden gebruikt – simple as that. Voor 2030 is de ambitie uitgesproken dat label A verplicht is. Logisch dat veel eigenaren bij verduurzaming tegenwoordig meteen maar kiezen voor maximaal verduurzamen – zelfs inclusief aardgasvrij, alvast met het oog op 2050. Daarvoor zijn echter forse investeringen nodig, in alle marktsegmenten. Daarbij snijdt het mes volgens de bedrijvenmakelaars van NVM Business aan twee kanten: je voldoet aan de voorschriften, verlaagt de energiekosten en verhoogt de waarde. ‘Bij de huidige energieprijzen verdien je die investeringen snel terug. Net als bij de particuliere woningmarkt draait het tegenwoordig bij kantoren, winkels en ander bedrijfsmatig vastgoed naast “locatie-locatie” steeds vaker ook om “energielabel-energielabel”. Die investering verdien je makkelijk terug via de verhuurprijzen en de hogere waarde bij verkoop.’ Portefeuilles tegen het licht De beleggingsmarkt is de laatste maanden ingrijpend veranderd. De beurzen zijn volatieler, de rentes enorm gestegen, net als de heffingen in box 3. En ondertussen beperkt de middenhuurregeling van de overheid de verdienkansen van met name woonvastgoed. Dat dwingt veel vastgoedbeleggers om hun portefeuille tegen het licht te houden, merkt Folkert Eggink van Mogelijk: ‘Hun rekensom ziet er heel anders uit dan voorheen. Tot voor kort betaalde je bij financiering 2% over 60% van de waarde, dekte de huuropbrengst ruimschoots alle kosten en kon je rekenen op waardegroei. Dat geldt met name voor de vele honderdduizenden mkb- ondernemers die – veelal voor hun oudedag – “iets” doen in verhuurpanden. Nu de overheid de middenhuurprijzen maximeert, krijgen veel verhuurders nog maar zo’n 3,3% aan inkomsten. Als je voor je financiering opeens geen 2% maar 6% moet betalen over die 60%, blijft er niks over. Tot voor kort had je dan tenminste nog de waardegroei, maar ook die is er voorlopig even niet. Gevolg: nagenoeg geen nieuwe intreders meer. Iedereen is aan het heroriënteren.’ De groei van non-bancair zet door Waar gaat de markt van non-bancaire vastgoedfinanciering naartoe? Zijn er nog groeikansen na de vastgoedhausse? Insiders zijn optimistisch. Philip Zwart van CBRE ziet met name kansen in kleinere deals die voor de grootbanken minder interessant zijn. Hij hoopt vooral dat de rente stabiliseert, zodat iedereen weet waar hij/ zij aan toe is. Edwin ten Cate van Credion wijst tevens op de groei van het aantal transacties in de herzieningsmarkt. ‘Beleggers moeten hun portefeuilles optimaliseren, zeker nu de wind aan het draaien is. Non-bancaire vastgoedfinanciering kan daarbij aan belang winnen door gebruik te maken van goedkope, op AI-gebaseerde fintech- oplossingen. Waarom nog een taxateur inschakelen als beschikbare data sneller, beter en voordeliger resultaten geven? De snelheid van non-bancaire financieringen is en blijft een belangrijke aanjager van deals.’ De algemene verwachting is dat de banken bij economische tegenwind de kredietkraan nog verder dicht zullen draaien, zeker sinds het omvallen van Silicon Valley Bank en Credit Suisse. Minder bancair krediet biedt extra mogelijkheden voor non-bancaire financiers, al zullen ook zij de risico’s goed moeten beheersen. Zwart heeft daar alle vertrouwen in: ‘Zij weten heel goed wat ze doen.’ Ook Maarten Donkers van Rabobank is voorzichtig positief. ‘Voor de korte termijn zijn proposities nu minder goed rond te rekenen. Maar de komende jaren is er behoefte aan veel nieuwbouw. Die zal toch ook moeten worden gefinancierd.’ 12 | Prognose 5 2 1 3 4 7 trends om in het oog te Ondanks alle hectiek zien vastgoed- en beleggingsexperts ook in deze tijd nog veel kansen. Deze zeven inzichten helpen bij het maken van de juiste keuzes. Tekst: Rob Stallinga
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc2MDM=