4 | Coverstory Zeven jaar non-bancair financieren Lenen zonder bank: de op Sinds 2016 is het aantal mkb-financiers explosief gestegen. Naarmate de grootbanken zich – door de veranderende markt en eisen van de ECB – terugtrokken, schoten alternatieve financiers als paddenstoelen uit de grond. Nu, zeven jaar later, is die markt nagenoeg volwassen. Een reconstructie mét toekomstvisie. Tekst: Leonard van den Berg en Rob Stallinga De bankencrisis van 2008 herinnert elke ervaren bankier zich nog als de dag van gisteren. Maar ook nu, vijftien jaar later, zijn de gevolgen voor de financiële wereld nog altijd nadrukkelijk aanwezig. Zo zouden non-bancaire vastgoedfinancieringen niet zo’n grote rol spelen in de huidige financieringsmarkt als die crisis nooit had plaatsgevonden. De sterke groei van die non-bancaire vastgoedfinancieringen begon zo’n zeven jaar geleden, toen de rook van de bankencrisis was opgetrokken en de Basel IV-voorstellen werden geïntroduceerd om de kapitaalposities van banken te versterken. De vastgoedmarkt was ondertussen booming en dus werd er flink geïnvesteerd. Gevolg: er was steeds meer krediet nodig. De banken stonden echter nog te trillen op hun benen, en inmiddels onder zware controle van toezichthouders. PHILIP ZWART ‘Veel vermogende particuliere beleggers zagen wel brood in het verstrekken van vastgoedleningen met een rente die flink boven dat van de banken lag. Wat de banken doen, kunnen wij ook, zo was de gedachte. Geld werd dan meestal in een fonds gestopt dat vervolgens werd uitgeleend. Dan heb je het over vele miljoenen.’ Aan het woord is Philip Zwart, een van de specialisten die de opkomst van alternatieve financiering in Nederland van dichtbij meemaakte. Sinds 2017 werkt hij als Executive Director Debt & Structured Finance voor CBRE, waar hij met negen specialisten fulltime werkt aan het financieren van commercieel vastgoed. ‘Dat wil zeggen: vastgoed waar inkomsten uit komen door verhuur. Dat kunnen woningen, winkels of andere objecten zijn.’ Divers palet aan financiers Zwart werkt samen met een rijk palet aan financiers, dat de laatste jaren snel diverser werd; banken, family offices, pensioenfondsen, maar ook high-net-worth individuals die hun geld aan het werk willen zetten. Naarmate de bedragen hoger worden, komen er volgens Zwart ook meer internationale partijen om de hoek kijken. ‘Ik ben nu bijvoorbeeld bezig met het adviseren van een grote investeerder uit het MiddenOosten.’ Naast zijn werk voor CBRE is Zwart alweer tien jaar als zogenaamde fellow verbonden aan het Real Estate Center van de Nyenrode Business Universiteit. Daar verzorgt hij colleges en workshops aan studenten, vastgoedtaxateurs, vastgoedfiscalisten, vastgoedbeleggers, accountants en projectontwikkelaars. Overbruggingskrediet Die nieuwe markt van alternatief krediet moest nog wel volwassen worden, waardoor het niet heel eenvoudig zijn weg vond in de vastgoedmarkt. De gevraagde rente, die in het begin driehonderd basispunten boven dat van de grootbanken kon liggen, was weinig aantrekkelijk. ‘Het ging in eerste instantie vooral om het financieren van overbruggingskrediet, veelal kortlopend. Omdat een projectontwikkelaar bijvoorbeeld even heel snel geld nodig had’, vertelt Zwart. Terwijl alternatieve financiers volgens Zwart vooral in kansen denken, hebben banken meer oog voor de risico’s. Het verklaart waarom een bankkrediet minder snel is geregeld. ‘Een klant, zeker een nieuwe klant, moet eerst door heel veel hoepels springen. Bij alternatieve financiers kan een krediet in een paar weken worden geregeld. Dat is een groot voordeel.’ Daarbij houden deze alternatieve geldschieters volgens Zwart de risico’s goed onder controle. ‘Zij kennen de markt en weten heel goed wat ze doen.’ Die kennis van de vastgoedmarkt was in de jaren 2018 en 2019 een stuk minder belangrijk. Met rentes die naar nul gingen kon de vastgoedmarkt maar één richting op: omhoog. Dat was precies wat er gebeurde. Zwart: ‘Voor die groei was veel krediet nodig. Dat alternatieve financiers meer rente vroegen dan de banken was tijdens de hausse een minder groot probleem.’ Onderwijl zorgden de banken volgens Zwart prima voor zichzelf. ‘Terwijl zij het beste vastgoed financierden, mochten alternatieve financiers het doen met een kantoorpand op een C-locatie. Voor dat grotere risico kregen alternatieve geldschieters een hogere rente. Een prima deal.’ Veel transacties, weinig volume Exacte cijfers over de omvang van de non-bancaire vastgoedfinancieringsmarkt zijn moeilijk te krijgen, zelfs voor Zwart. ‘Het zijn vaak toch de kleinere leningen onder de tien miljoen euro. Daardoor is het aantal transacties weliswaar heel groot, maar het totale volume in euro’s lager.’ De Nederlandse banken vinden het geen probleem om voor de kleine leningen de markt aan anderen te laten, meent hij. ‘Door de strenge wet- en regelgeving kost een bancaire lening tot een miljoen euro voor een bank net zoveel werk als een grotere lening. Dan richten zij zich liever op de grotere bedragen. Dat levert in verhouding meer op.’ Met dat strenge toezicht hebben private lenders, zoals die bijvoorbeeld door partijen als Mogelijk, NLInvesteert of Annexum worden samengebracht, minder te maken. Daardoor kunnen alternatieve financiers ook sneller schakelen. Kredietnemers betalen voor alternatieve financiering vaak wel een hogere rente. Daarnaast gaat het veelal om leningen met korte looptijden. Veel van de populaire brugfinancieringen hebben volgens Zwart looptijden van twee tot drie jaar. Ook andere alternatieve financieringsvormen zoals acquisitiefinanciering en PHILIP ZWART Executive Director Debt & Structured Finance, CBRE EDWIN TEN CATE Directeur Franchise NL, Credion Associatie MAARTEN DONKERS Hoofd Research & Strategie, Rabobank Real Estate Finance BAS RUTTEN Hoofd van het sectorcluster commercieel vastgoed, hotels en leisure, ABN AMRO Illustratie: Vijselaar & Sixma
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc2MDM=