5 mars van het alternatief overbruggingsfinanciering – hierbij kan de rente worden meegefinancierd en wordt de totale renterekening na afloop betaald – zijn veelal kortlopend. Voor langlopende financieringen is de hogere rente die non-bancaire financiers rekenen voor de meeste leners te hoog. De korte looptijd betekent voor de kredietnemer bovendien dat er weer relatief snel moet worden afgelost of geherfinancierd. Als de markt er dan minder goed bijligt en de rente is ook nog eens flink gestegen, dan is er een probleem. 'Aan de andere kant zijn de aflossingsvereisten veel gunstiger bij non-bancair, waardoor de ondernemer in zijn cashflow goed uitkomt.' Stilgevallen vastgoedmarkt Voor non-bancaire kredietverstrekkers zijn de risico’s volgens Zwart minder groot. ‘Als je niet boven de zestig tot zeventig procent financiert, dan heb je dertig tot veertig procent marge in de waarde van het onderpand. Dat zit comfortabel op een asset, die momenteel tussen de zes en acht procent rente oplevert. Een Nederlandse bank vraagt voor een vijfjaarslening circa vijf procent. Ook de mezzaninelening, die alternatieve financiers tegenwoordig inzetten, is niet al te risicovol. Daarbij financiert een bank bijvoorbeeld zestig procent van de gekochte waarde, waarbij een alternatieve financier nog eens tien tot twintig procent in een achtergestelde lening voor zijn rekening neemt. De tien tot twaalf procent (zonder fees) die alternatieve financiers daarbij vangen, weegt op tegen het negatieve scenario dat de kredietnemer in gebreke blijft terwijl het onderpand fors in waarde is gedaald.’ Inmiddels raken de oplopende rente en dalende vastgoedprijzen ook de markt van non-bancaire vastgoedfinancieringen. ‘De commerciële vastgoedmarkt is bijkans stilgevallen’, zegt Zwart. ‘Verkopers vragen honderd, maar kopers willen niet meer dan tachtig betalen.’ Wel signaleert hij nog activiteit in een specifiek deel van de markt die banken links laten liggen, namelijk de markt van de kleinere bedragen. Zwart hoopt dat de rente na de zomer stabiliseert, zodat iedereen weet waar die aan toe is. EDWIN TEN CATE Edwin ten Cate (52) is sinds 2019 werkzaam bij Credion Associatie, tegenwoordig als directeur Franchise NL. Hij stuurt de ruim vijftig vestigingen aan met ongeveer honderd adviseurs en onderhoudt nauw contact met ruim honderd financieringspartners. Credion is met 22 jaar de oudste en grootste onafhankelijke intermediair voor bedrijfs- en vastgoedfinancieringen. Het bemiddelt jaarlijks tussen de anderhalf en twee miljard euro aan financieringen voor enkele duizenden klanten. Vastgoedfinanciering was voor Credion tot voor kort een duidelijke groeimarkt, maar is recent flink teruggevallen door allerlei externe en marktfactoren. ‘Tijdens de hoogtijdagen was vastgoed goed voor zeventig procent van onze handel, dat is inmiddels teruggelopen tot vijftig procent van alle financieringen. Geen probleem, we concentreren ons dan op andere financieringsvraagstukken. Wij zijn altijd gebaat bij enige reuring in de markt. Als geld niet eenvoudig te verkrijgen is, versterkt dat onze rol. We willen maatwerk leveren’, vertelt Ten Cate, die zelf in het verleden voor ABN AMRO veel in vastgoed heeft geadviseerd. Bancair vs. non-bancair Niet dat Credion een lange geschiedenis heeft in vastgoedfinancieringen: die propositie begon pas te groeien nadat het zo’n zeven jaar geleden als een van de eerste partijen ging schakelen met Mogelijk. Ten Cate: ‘Daarvoor deden we hoofdzakelijk reguliere bedrijfsfinancieringen inclusief vastgoed voor eigen gebruik, maar door de hausse van de laatste jaren waren er collega’s die nagenoeg fulltime met vastgoed bezig waren.’ Volgens Ten Cate kwam er een » Juni 2023 |
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc2MDM=